Tôi làm được $80,000/năm. Mỗi tháng trả nợ xe, thẻ tín dụng hết $700. Tôi có thể mua được căn nhà bao nhiêu?

Trước khi chấp thuận cho mượn tiền, nhà băng thông thường nhìn vào tỉ số nợ trên lợi tức (debt to income ratio) hàng tháng. Nhìn vào số này có thể đoán được phần nào khả năng chi trả của bạn. Số càng nhỏ càng tốt. Ví dụ: anh A làm lương $10,000/tháng. Một mức lương tương đối cao. Tuy nhiên, mỗi tháng anh phải chi ra $9,000 để trả cho các khoản nợ nhà, nợ xe, nợ tiền học, chu cấp con, v.v… Vì vậy tỉ số nợ trên lợi tức của anh A sẽ là $9,000/$10,000 = 90%. Một tỉ số quá cao cho thấy anh sẽ gặp khó khăn nếu mượn thêm nợ. Thông thường nhà băng muốn thấy một con số nhỏ hơn 28% (trường hợp #1 dưới đây) và nhỏ hơn 36% (trường hợp #2).

Trường hợp #1 (Front end): Trước khi tìm hiểu xem bạn có những khoản nợ nào khác, nhà băng muốn thấy tỉ số nợ trên lợi tức  < 28%. Trong trường hợp lợi tức của bạn là $80,000/năm hay $6,666/tháng. Thì bạn nên trả tiền nhà (cộng thuế, bảo hiểm nhà, bảo hiểm nợ) không quá $1,866  (28% của $6,666 = $1,866).

Trường hợp #2 (Back end – Quan trọng hơn): Sau khi tìm hiểu và biết được bạn có nợ xe, nợ thẻ tín dụng, nợ tiền học v.v… Nhà băng muốn thấy tỉ số nợ trên lợi tức < 36%. Trong trường hợp bạn làm $6,666/tháng. Nếu các nợ trả hàng tháng (thẻ tín dụng, tiền học v.v) là $700/tháng. Thì bạn nên trả tiền nhà (cộng thuế, bảo hiểm nhà, bảo hiểm nợ) không quá $1,699.
Tiền nhà + $700 (nợ khác) < 36% của $6,666 hay $2,399. Vì vậy tiền nhà < $1699.

Tuy nhiên, con số 28% và 36% giao động tùy vào nhà băng, điểm tín dụng, chương trình nợ (FHA, Conventional) v.v.. Trong nhiều trường hợp có thể lên đến 33/47. Số này càng cao có nghĩa nhà băng chấp thuận cho bạn vay càng nhiều.

Lưu ý: khả năng mượn nợ của bạn có thể khác với khả năng chi trả (để sống thoải mái). Trong nhiều trường hợp nhà băng sẽ cho bạn mượn quá nhiều và kết quả là tiền trả hàng tháng quá cao sẽ ảnh hưởng tới cuộc sống gia đình.

Theo nhiều người, để còn lại đủ tiền cho các chi tiêu cá nhân khác thì tổng tiền nhà (cộng thuế, bảo hiểm nhà, bảo hiểm nợ) + tổng tiền nợ khác (thẻ tín dụng, nợ xe, v.v…) không được quá 1/3 tiền lương tháng (trước thuế). Trường hợp bạn làm $6,666/tháng và trả các khoản nợ khác $700/tháng. Bạn nên trả tiền nhà không quá $1,522
Tiền nhà = (1/3)6,666 – 700
Với mức tiền lời  (interest) 4.5% thì cho $100,000 nợ (mortgage) chương trình 30 năm, bạn phải trả khoảng $500/tháng. Vì vậy, nếu bạn có thể chịu được số tiền nhà $1,522/tháng, bạn có thể mua một căn nhà trên $300,000.

Khi đăng bán nhà, hầu hết trong chúng ta ai cũng muốn căn nhà mình bán được giá cao nhất. Tuy nhiên, Có nhiều điều: từ khu ở xấu, hay đăng giá quá cao v.v.. có thể làm giảm giá bán thiệt hại nhiều ngàn đồng. Xin đơn cử vài ví dụ dưới đây:

Đăng giá quá cao (Overpricing). Người bán nhiều khi nghĩ rằng nên đăng giá cao hơn giá thị trường, hy vọng người mua trả giá và dùng điểm đó để thương lượng qua lại. Tuy nhiên, thời nay, với những phương tiện như Zillow, Redfin v.v.. người mua có thể dễ dàng so sánh giá, tìm cho mình một căn nhà đúng giá, phù hợp trước khi đi xem nhà hay “make offer”. Nhiều nghiên cứu cho thấy, khi bạn đăng một giá quá cao, bạn sẽ không có đủ offer và căn nhà sẽ ngồi trên thị trường một thời gian dài. Cuối cùng sẽ được bán với giá thấp hơn thị trường vì nhiều lý do: bị người mua ép giá, hay chờ lâu mệt mỏi mất tiền hàng tháng v.v…

Hình chụp xấu: Hầu hết người mua thời nay đều tìm nhà trên mạng. Tâm lý chung trong chúng ta là nhìn hình trước rồi mới đọc tới chi tiết sau. Vì vậy, nếu những bức hình được chụp xấu, không rõ, v.v… nhiều người sẽ bỏ qua mà không xem vào chi tiết. Vậy là bạn có thể đã lỡ mất một cơ hội.

Nhiều cản trở khi show nhà: Người đi mua nhà, thông thường đi xem nhà khi rảnh. Nếu vì một lý do nào đó, hẹn hoài vẫn không xem được nhà, họ có thể “make offer” cho một căn khác. Vì vậy, càng tạo điều kiện dễ dàng cho người mua xem nhà càng có thêm cơ hội bán nhà nhanh.

Căn nhà bê bối: Khi căn nhà dơ, không dọn dẹp ngăn nắp, vườn tược um tùm v.v… sẽ tạo ấn tượng xấu với người mua và sẽ làm giảm giá nhà. Điều này dễ sửa và không nên để xảy ra.

Hàng xóm bê bối: Khi nhà hàng xóm sân cỏ không cắt, hay rác bày la liệt, xe phế thải đậu trên sân v.v.. cũng sẽ ảnh hưởng không tốt đến giá nhà của bạn. Bạn có thể lưu ý những điều này với họ, hy vọng họ sửa sang lại. Ít nhất là giữ ngăn nắp trong thời gian bạn đăng bán nhà.

Khu ở xấu: Nếu nhà của bạn ở gần freeway, hay xoay mặt ra một con đường đông, bụi, hay khu trường học xấu v.v.. Sẽ làm giảm giá trị căn nhà
Giá nhà xung quanh giảm: Nếu những căn nhà tương đương xung quanh bạn được bán với giá thấp, thì căn nhà của bạn cũng sẽ bị ảnh hưởng theo. Vì người mua, khi “make offer” cũng sẽ dựa theo giá bán được của những căn đó.

Cách kiến trúc: Thời nay, người mua thích những căn nhà rộng rãi, có nhiều khoảng không gian, nhiều ánh sáng. Vì vậy, nếu nhà bạn trần thấp, tối, ít cửa sổ, nhiều phòng nhỏ, chật v.v.. giá nhà cũng có thể bị giảm đi
Cấu trúc (structural) nhà bị hư hại: Người mua thông thường rất kỵ khi thấy cấu trúc nhà bị hư. Ví dụ hư nền móng (foundation) v.v.. Những điều này rất tốn kém khi sửa.

“Capital gain” – là số tiền lời thu về được khi bán một căn nhà (hay stock, mutual fund, v.v..). Số tiền lời này được đánh thuế khác với các khoản thu nhập (income) khác.  Sự khác biệt nằm ở chỗ đầu tư dài hạn hay ngắn hạn. Khi bạn mua và sở hữu một căn nhà trong vòng 1 năm trở lại (ngắn hạn). Nếu bán có lời, tiền lời sẽ được đánh thuế như các thu nhập khác. Tuy nhiên, nếu bạn sở hữu căn nhà từ 1 năm + 1 ngày trở lên (dài hạn), mức thuế tối đa bạn phải đóng là 20%. Nếu bạn có thu nhập ít hơn $406,750 (độc thân) hay $457,600 (cho vợ chồng) thì mức thuế tối đa bạn trả là 15%.

Làm cách nào để tính lời bao nhiêu?
Tiền lời (capital gain) = Giá bán – Giá trị căn bản (basis)
Khi bạn mua nhà, giá mua được gọi là giá trị căn bản của căn nhà (basis). Giá trị này sẽ được điều chỉnh mỗi khi bạn tu bổ, sửa sang. Ví dụ: bạn mua căn nhà giá $100,000. Giá trị căn bản (basis) của căn nhà lúc này là $100,000. Tuy nhiên bạn bỏ thêm $10,000 để làm nền (floor) mới. Lúc này giá trị căn bản (basis) trở thành $110,000.

Bạn có thể theo những bước dưới đây để tính xem mình lời bao nhiêu khi bán nhà.

1. Giá mua _________

2. Các phí tổn liên quan đến căn nhà _______________
– Gồm các khoản sau đây
– Phí tổn khi mua: luật sư phí, kiểm tra nhà, phí sang tên nhà, v.v…
– Phí tổn khi bán: phí kiểm tra nhà, tiền hoa hồng cho agent, tiền sửa sang trước khi bán v.v..
– Phí tổn khi trùng tu, sửa sang nhà (improvement): Thêm phòng, sửa (remodel) nhà bếp, phòng tắm, v.v… Lưu ý: Sở thuế (IRS) phân biệt sửa sang để làm tốt hơn (improvement) và sửa sang những gì hư hại (repair). Trường hợp sửa cống hư, bếp hư v.v… bạn sẽ không được cộng vào đây.

3. Đây là giá trị căn bản đã điều chỉnh (adjusted cost basis) _____________
– Cộng 1 và 2 lại

4. Tiền lời (Capital gain) ______
– Lấy giá bán trừ #3

Trường hợp đây là căn nhà chính (primary residence) của bạn:
Bạn được miễn thuế nếu lời ít hơn $250,000 (độc thân), và $500,000 (vợ chồng). Điều kiện: Bạn phải sở hữu căn nhà ít nhất là 2 năm. Và phải ở trong căn nhà này ít nhất 2 năm trong 5 năm gần nhất.

Trường hợp đây là nhà để đầu tư (investment property): Bạn sẽ có những lựa chọn sau.
– Đóng thuế trên tiền lời (capital gain) thu được. Tùy theo đầu tư dài hạn hay ngắn hạn, mức thuế sẽ khác nhau.
– Ngoài ra, bạn có thể hoãn thuế bằng cách sử dụng luật hoán đổi (1031 exchange). Luật này cho phép bạn dùng toàn bộ số tiền bán được, đầu tư vào một căn nhà khác.

Tại sao bạn tôi cũng mua cùng một lúc, một căn nhà bằng giá với căn nhà của tôi. Sau 5 năm, anh bán được với giá lời hơn nhiều so với nhà của tôi?

Mua nhà để ở cũng là một đầu tư. Để có lời nhiều nhất, bạn nên để ý những điều sau đây để chọn cho mình một căn nhà có nhiều khả năng lên giá nhất.1. Vị trí, vị trí, và vẫn là vị trí
Đây là điều quan trọng nhất. Nhà lâu ngày sẽ bị hư, xuống cấp. Đất thì ngược lại, để lâu sẽ lên giá. Lên nhiều hay ít tùy thuộc vào vị trí đẹp bao nhiêu. Bạn nên lưu ý những điểm sau
– Gần khu mua sắm, công viên, những chỗ vui chơi, v.v…
– Khu dễ dàng tiếp cận các đường lớn, freeway, để đi lại được tiện lợi hơn. Tuy nhiên, nếu gần quá để bụi bặm, hay tiếng ồn ảnh hưởng thì giá sẽ bị giảm đi. Ví dụ: Nhà A tương đương và nằm đối diện nhà B. Tuy nhiên phía sau lưng nhà A là một con đường lớn, hàng ngày xe cộ qua lại có thể nghe được. Giá nhà A sẽ rẻ hơn giá nhà B.
– Học khu tốt, gần trường đại học tốt v.v..
– Khu có mức tội phạm (crime rate) thấp
– Cul de sac được nhiều người thích hơn vì xe chạy ít, tốc độ chậm, an toàn hơn cho trẻ em.
– Quang cảnh (view) đẹp. Ví dụ nhà nhìn ra sân golf, hay hồ nước sẽ có giá cao hơn.
– Một lời khuyên thông thường nhất của các chuyên gia là nên tìm mua một căn nhà xấu nhất trong một khu tốt, hơn là mua một căn nhà hoàn hảo trong khu tương tự. Mục đích là nếu căn nhà xấu, bạn có thể mua được giá rẻ hơn giá trị thật và sau khi tu bổ có thể bán được giá cao.

2.Kích thước, hình dáng và cách kiến trúc của căn nhà.
Những điều này cũng rất quan trọng. Vì khi một khung nhà đã đẹp sẵn, bạn chỉ cần tu sửa chút đỉnh có thể có được một căn nhà như ý. Vì vậy khi tiếp cận nhà nên lưu ý những điểm sau.
– Người mua thích những căn nhà có đất rộng rãi, hình chữ nhật được chuộng hơn những hình dáng khác.
– Hai bên hông có khoảng cách với nhà hàng xóm.
– Nhà một tầng có giá hơn nhiều lầu. Ví dụ căn A 2000sqf một tầng, và căn B 2000sqf nhưng 2 tầng. Căn A sẽ có giá cao hơn căn B.
-Bước vô bên trong, người mua thường thích nhà có trần cao, thoáng, nhiều ánh sáng, nhà bếp rộng, thông với phòng ăn, các phòng ngủ rộng. Nói chung, cách kiến trúc hài hòa, số phòng phù hợp. Ví dụ: nhà A có 5 phòng ngủ nhỏ, chật, và 2 phòng tắm. Sẽ khó bán vì số phòng tắm ít. Ngược lại, nhà B (với cùng diện tích) có 3 phòng ngủ,  2 phòng tắm, nhưng các phòng rộng rãi với walking in closet (phòng đựng quần áo rộng). Nhà B sẽ dễ bán hơn và có thể giá sẽ cao hơn.

Mua một căn nhà để ở là một đầu tư dễ hiểu nhất. Từ khi mua đến lúc bán, bạn sẽ có cơ hội để tiết kiệm tiền thuế lên đến nhiều chục ngàn.

1. Tiền lời trên nợ nhà (mortgage interest)
Trong những năm đầu, phần lớn tiền nhà trả hàng tháng đều là tiền lời. Vì vậy được trừ thuế khoản tiền lời này sẽ giúp bạn tiết kiệm được rất nhiều. Ví dụ: Nếu bạn làm lương $100,000 và trả tổng cộng $20,000 tiền lời (interest). Vậy bạn chỉ phải đóng thuế trên $80,000 (taxable income). Nếu mức thuế (tax bracket) của bạn là 28% bạn tiết kiệm được $5,600 (28% của $20,000)
Bạn được áp dụng điều này cho 2 căn nhà: 1 căn ở chính (primary residence), căn thứ 2 có thể là căn nghỉ mát, mobile home, tàu v.v… (miễn có phòng bếp, giường ngủ, phòng tắm).
Đồng thời, IRS giới hạn bạn chỉ được phép trừ thuế tiền lời trên nợ nhà tối đa là $1 triệu đồng. Ví dụ: bạn sở hữu một căn nhà với số nợ $2 triệu đồng và tổng số tiền lời hàng năm là $70,000. Bạn chỉ được phép trừ phân nửa của số này là $35,000.

2.Thuế đất (property tax)
Đây cũng là một khoản tiền đáng kể hàng tháng. Bạn được trừ thuế số tiền này mỗi năm,

2.Refinance (tái tài trợ), equity loan
Thông thường, tiền lời trên những loại nợ này cũng được trừ thuế. IRS giới hạn bạn chỉ được trừ thuế tiền lời trên nợ tối đa là $100,000.

3.Chấm (points)
Khi mượn nợ để mua nhà, hoặc xây nhà. Nếu bạn trả chấm để mua một chỉ số tiền lời thấp hơn (buydown the rate), bạn có thể trừ toàn bộ số tiền này trong cùng năm.

Trường hợp mua chấm khi refinance, bạn cũng được trừ thuế số tiền này, tuy nhiên bạn phải chia đều ra và trừ trong 30 năm. (nguyên quãng đường nợ). Ví dụ: bạn refinance và chi $2000 mua chấm. Mỗi năm bạn chỉ được trừ $66 ($2000/30năm). Một con số không đáng kể
Trường hợp mua chấm khi lấy nợ equity (equity line of credit): Nếu bạn dùng số tiền này để tu sửa căn nhà, bạn có thể trừ tất cả số tiền mua chấm trong năm. Tuy nhiên nếu bạn dùng số tiền mượn này cho một việc khác: như mua xe v.v… thì bạn phải chia đều ra và trừ trong 30 năm như trường hợp trên.

4. Khi bán
Trường hợp mua nhà, ở lâu và bán có lời.  Trước đây, để tránh thuế, bạn phải dùng số tiền bán nhà này mua một căn khác. Sau năm 1997, luật cho phép bạn được miễn thuế lợi tức (capital gain) nếu lời ít hơn $250,000 (độc thân), và ít hơn $500,000 (vợ chồng)
Điều kiện: Phải là nhà ở chính (primary residence). Bạn phải sở hữu căn nhà này ít nhất là 2 năm. Và bạn phải ở trong căn nhà này 2 năm trong 5 năm gần nhất.