“Capital gain” – là số tiền lời thu về được khi bán một căn nhà (hay stock, mutual fund, v.v..). Số tiền lời này được đánh thuế khác với các khoản thu nhập (income) khác.  Sự khác biệt nằm ở chỗ đầu tư dài hạn hay ngắn hạn. Khi bạn mua và sở hữu một căn nhà trong vòng 1 năm trở lại (ngắn hạn). Nếu bán có lời, tiền lời sẽ được đánh thuế như các thu nhập khác. Tuy nhiên, nếu bạn sở hữu căn nhà từ 1 năm + 1 ngày trở lên (dài hạn), mức thuế tối đa bạn phải đóng là 20%. Nếu bạn có thu nhập ít hơn $406,750 (độc thân) hay $457,600 (cho vợ chồng) thì mức thuế tối đa bạn trả là 15%.

Làm cách nào để tính lời bao nhiêu?
Tiền lời (capital gain) = Giá bán – Giá trị căn bản (basis)
Khi bạn mua nhà, giá mua được gọi là giá trị căn bản của căn nhà (basis). Giá trị này sẽ được điều chỉnh mỗi khi bạn tu bổ, sửa sang. Ví dụ: bạn mua căn nhà giá $100,000. Giá trị căn bản (basis) của căn nhà lúc này là $100,000. Tuy nhiên bạn bỏ thêm $10,000 để làm nền (floor) mới. Lúc này giá trị căn bản (basis) trở thành $110,000.

Bạn có thể theo những bước dưới đây để tính xem mình lời bao nhiêu khi bán nhà.

1. Giá mua _________

2. Các phí tổn liên quan đến căn nhà _______________
– Gồm các khoản sau đây
– Phí tổn khi mua: luật sư phí, kiểm tra nhà, phí sang tên nhà, v.v…
– Phí tổn khi bán: phí kiểm tra nhà, tiền hoa hồng cho agent, tiền sửa sang trước khi bán v.v..
– Phí tổn khi trùng tu, sửa sang nhà (improvement): Thêm phòng, sửa (remodel) nhà bếp, phòng tắm, v.v… Lưu ý: Sở thuế (IRS) phân biệt sửa sang để làm tốt hơn (improvement) và sửa sang những gì hư hại (repair). Trường hợp sửa cống hư, bếp hư v.v… bạn sẽ không được cộng vào đây.

3. Đây là giá trị căn bản đã điều chỉnh (adjusted cost basis) _____________
– Cộng 1 và 2 lại

4. Tiền lời (Capital gain) ______
– Lấy giá bán trừ #3

Trường hợp đây là căn nhà chính (primary residence) của bạn:
Bạn được miễn thuế nếu lời ít hơn $250,000 (độc thân), và $500,000 (vợ chồng). Điều kiện: Bạn phải sở hữu căn nhà ít nhất là 2 năm. Và phải ở trong căn nhà này ít nhất 2 năm trong 5 năm gần nhất.

Trường hợp đây là nhà để đầu tư (investment property): Bạn sẽ có những lựa chọn sau.
– Đóng thuế trên tiền lời (capital gain) thu được. Tùy theo đầu tư dài hạn hay ngắn hạn, mức thuế sẽ khác nhau.
– Ngoài ra, bạn có thể hoãn thuế bằng cách sử dụng luật hoán đổi (1031 exchange). Luật này cho phép bạn dùng toàn bộ số tiền bán được, đầu tư vào một căn nhà khác.